Decyzja dotycząca wyboru projektu domu to jeden z kluczowych etapów budowy wymarzonego miejsca. Współczesne trendy architektoniczne oferują różnorodne opcje. W tym artykule przyjrzymy się dwóm możliwym wariantom oraz zastanowimy się czy możliwe jest osiągnięcie jakiegoś złotego środka między nimi, a mianowicie:
- Projektowi gotowemu z adaptacją
- Projektowi indywidualnemu
Projekt gotowy z adaptacją
Co zawiera projekt gotowy?
Kupując projekt gotowy otrzymujemy dokumentację w wersji drukowanej, zwykle w trzech egzemplarzach. Projekt gotowy obejmuje projekt architektoniczno-budowlany domu (w skrócie PAB) oraz projekt techniczny (PT).
Najprościej tłumacząc:
- PAB opisuje jak wygląda nasz dom i ogólnie opisuje zastosowane instalacje
- PT natomiast zawiera dokumentację wykonawczą tak zwanych branż projektowych, czyli: projekt konstrukcji, projekt instalacji elektrycznych, projekt instalacji sanitarnych i wentylacji
PAB należy uzupełnić o Projekt Zagospodarowania Terenu (PZT) oraz wszelkie załączniki wymagane przez urząd do otrzymania pozwolenia na budowę. PZT pokazuje przede wszystkim lokalizację naszego domu na działce, przebieg instalacji na działce wokół domu, wjazd, śmietnik oraz nawierzchnie utwardzone.
UWAGA: Projekty gotowe nie zawierają PZT, musi go wykonać architekt adaptujący projekt.
Co to jest adaptacja projektu domu?
Adaptacja polega na “wrysowaniu” domu na mapę do celów projektowych przez uprawnionego architekta oraz uzupełnieniu projektu o niezbędne dla urzędu załączniki i uzupełnienia.
Całość dokumentacji (podpisaną i podbitą pieczątką przez architekta z uprawnieniami) wraz z prawidłowo wypełnionym wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, składamy do właściwego urzędu miasta lub starostwa.
W tym miejscu należy wyróżnić adaptację ze zmianą w projekcie. Jeśli jest to zmiana drobna, która nie wpływa na kubaturę czy inne parametry budynku (np. przesunięcie okna lub zmiana ścianek działowych), czas opracowania nie powinien się wydłużyć. Często jednak zależy nam, aby dom był krótszy czy dłuższy, z dodatkowym pokojem lub bez, itd. Są to już zmiany, do których należy zaangażować projektantów branżowych, najczęściej konstruktora, ale również projektanta instalacji sanitarnych czy projektanta elektryki.
Zatrudnienie każdego z projektantów wiąże się zarówno z dodatkowym kosztem (opłacenie wynagrodzeń za wprowadzenie zmian), jak i wydłużeniem czasu opracowania projektu (uzgodnienie terminów z projektantami). Stąd też, przy dużej liczbie zmian, warto rozważyć projekt indywidualny.
Ile czasu zajmuje uzyskanie pozwolenia na budowę z projektem gotowym?
Czas uzyskania pozwolenia na budowę zależy od lokalnych regulacji i procedur, ale wybór projektu gotowego znacząco skraca ten proces. Ustawowo urząd ma 65 dni na sprawdzenie naszego projektu i zgłoszenie uwag.. których można spodziewać się praktycznie zawsze. Czasami jest to kwestia tylko tzw. poprawienia przecinków, a innym razem należy sporządzić bardziej szczegółowe wyjaśnienia lub dokonać uzupełnienia projektu. Poprawki powinien dla nas wykonać architekt adaptujący projekt. Na pocieszenie dodamy, że w praktyce czas weryfikacji projektu przez urząd jest krótszy niż ustawowe 65 dni i uwag możemy spodziewać się już po miesiącu. Poprawki odnoszące się do tych uwag zwykle udaje się nanieść w ciągu 14 dni, a w ciągu kolejnych 14 dni powinniśmy otrzymać pozwolenie na budowę.
UWAGA: budowę możemy rozpocząć dopiero po uprawomocnieniu się decyzji, tj. po 2 tygodniach od jej wydania.
Ile trwa adaptacja projektu domu?
Uzyskanie pozwolenia w oparciu o adaptowany projekt gotowy trwa krócej niż w przypadku projektu indywidualnego, chociaż pewnych terminów nie przeskoczymy. Największą oszczędność czasu zyskujemy na braku projektu koncepcyjnego. Mogą to być dwa do nawet czterech miesięcy. Dodatkowo, jeśli adaptujemy projekt bez zmian, architekt zwykle wykona go w przeciągu miesiąca. Ale tutaj uwaga – rzadko zdarza się, żeby projektant przysiadł do naszego tematu zaraz po zleceniu mu pracy. Dokumentacji gotowej do złożenia w urzędzie należy się spodziewać zwykle w przeciągu 2 miesięcy. Pamiętajmy jednak, że architekci również korzystają z urlopów, zatem zlecając prace w okresie letnim czy świątecznym, ten okres może się wydłużyć.
Kto robi adaptację projektu domu?
Do adaptacji projektu potrzebne są uprawnienia budowlane do projektowania (z ograniczeniami lub bez). Otrzymują je, po zdaniu egzaminu państwowego, zazwyczaj architekci. Zdarza się jednak, że ograniczone uprawnienia robią projektanci, którzy nie są z wykształcenia architektami (np. projektanci konstrukcji).
Jeśli zależy nam, aby nasz dom nie stał się postrachem sąsiedztwa, zdecydowanie wybierzmy projekt wykonany przez architekta lub zlećmy projekt indywidualny komuś kto nie pozwoli postawić nam przysłowiowego “gargamela”.
Ile kosztuje projekt gotowy?
Najczęściej porównywane i rzucające się w oczy ceny dotyczą samego zakupu projektu gotowego. Są to kwoty rzędu kilku tysięcy zł, zwykle od 3 000 do 8 000 zł, oraz okazyjne przeceny poniżej tych kwot.
Koszt adaptacji bez zmian w projekcie to kwota ok. 12 000 – 14 000 zł. W przypadku zmian – koszt może wynieść ok. 20 000 zł, ale jest to kwota zależna od zmian w projektach branżowych (konstrukcji, sanitarnym, elektrycznym). Trudno zatem określić ją jednoznacznie z góry, nie wiedząc jakie zmiany mają być wprowadzone w projekcie.
Niezależnie od wybranego typu projektu dojdą nam opłaty za mapę do celów projektowych (600 – 900 zł), za badania gruntu (1500 – 2000 zł) oraz opłaty urzędowe rzędu 400 zł.
Podsumowując, w przypadku adaptacji projektu bez zmian, należy liczyć się z kosztem ok. 20 000 zł, natomiast ze zmianami – możemy przygotować się na wydatek ok. 30 000 zł.
Największe zalety:
- Szybkość, jeśli mamy dokumenty i prostą sytuację formalną
- Cena – jest to rozwiązanie najtańsze
Największe wady:
- Ograniczona ilość czasu poświęcanego na projekt przez architekta
- Brak nadzoru autorskiego
- Brak wsparcia w przypadku skomplikowanej działki.
Projekt indywidualny
Co to znaczy, że projekt jest indywidualny?
Projekt indywidualny, czyli unikalny projekt stworzony od podstaw, spełniający indywidualne potrzeby klienta. W takim projekcie zawarty jest:
- projekt koncepcyjny
- projekt architektoniczno-budowlany
- projekt techniczny
W zależności od biura, w ramach projektu indywidualnego uwzględniane są również:
- wizyta projektantów na działce (tzw. wizja lokalna)
- nadzór autorski, którego koszt uzależniony jest od ilości wizyt na budowie, lokalizacji budowy, oraz tego, ilu projektantów ma pojawiać się na budowie (czy tylko architekt czy również np. konstruktor lub projektant instalacji).
W przypadku droższych projektów indywidualnych, zakres projektu architektury rozszerzany jest o tzw. projekt wykonawczy – zwykle wymagany przez wykonawców w zakresie konstrukcji i instalacji. Nie jest on wymagany przez urząd (jest niezbędny w przypadku inwestycji ze środków publicznych), jednak w przypadku dużej ilości autorskich rozwiązań może być dobrym rozwiązaniem. Jest o wiele bardziej szczegółowy i uściśla rozwiązania z przedstawionego projektu budowlanego, zatem minimalizuje się ryzyko błędów wykonawczych oraz same koszty budowy (np. poprzez optymalizację ilości zbrojenia czy precyzyjniejszą wycenę materiałów).
Co odróżnia projekt indywidualny od gotowego?
Podstawową różnicą między tymi dwoma rodzajami projektów jest, poświęcony na opracowanie dokumentacji czas architekta lub też całego zespołu projektowego. Oba te czynniki – czas poświęcony na stworzenie projektu i liczba osób zaangażowanych w jego opracowanie, wraz z wartością samej koncepcji (tj. pomysłu), będą miały wpływ na ostateczny koszt projektu.
Na opracowanie przeciętnego projektu domu indywidualnego – z uwzględnieniem dwóch tur poprawek koncepcji na podstawie uwag klienta – potrzeba ok. 300 godzin roboczych. Projekt wykonywany przez jedną osobę będzie tańszy niż ten, który powstaje zespołowo. Przewagą projektów zespołowych jest jednak to, że nad realizacją inwestycji czuwa więcej osób.
Przykładowy zespół projektowy może składać się z:
- architekta koncepcyjnego, odpowiadającego za pomysł spełniający oczekiwania klienta,
- architekta prowadzącego, który czuwa nad sprawami formalnymi oraz koordynuje dokumentację techniczną,
- młodszego architekta, który wykonuje dokumentację.
Do tego w każdym projekcie są zaangażowani również projektanci branżowi: konstruktor, projektant sanitarny i projektant elektryki.
Zwracamy jednak uwagę, że to w jakim stopniu te osoby będą zaangażowane w projekt i ile czasu poświęcą klientowi, wpłynie nie tylko na cenę projektu, ale również na jakość dokumentacji, a przede wszystkim na spokojniejszą głowę klienta.
Ile czasu potrzeba na opracowanie projektu indywidualnego ?
w tym przypadku czas uzyskania pozwolenia jest dłuższy ze względu na indywidualny charakter projektu.
Wizja lokalna zwykle odbywa się w przeciągu 2-3 tygodni od podpisania umowy. Na przedstawienie projektu koncepcyjnego potrzeba minimum 4 tygodni. Na każdą turę poprawek na podstawie uwag klienta należy przywidzieć min. 14 dni. Zwykle, przy dobrze zebranych wytycznych od Inwestorów, wystarczają 2 tury poprawek. Na wykonanie projektu architektoniczno-budowlanego do pozwolenia na budowę należy doliczyć od 4 do 6 tygodni. Projekt w urzędzie – z uwzględnieniem poprawek urzędniczych – spędzi ok. 6 – 8 tygodni. Decyzja o pozwoleniu na budowę potrzebuje kolejnych 2 tygodni na uprawomocnienie. Należy również pamiętać, że na czas realizacji projektu wpłynie również długość czasu zgłaszania uwag przez inwestora oraz okresy urlopowe i świąteczne, kiedy to zarówno z inwestorami jak i projektantami kontakt jest zwykle utrudniony.
Podsumowując – przeciętnie na projekt indywidualny należy przewidzieć 6-7 miesięcy do uzyskania pozwolenia na budowę, a w bardziej skomplikowanych przypadkach, może to zająć nawet 1,5 roku.
Ile kosztuje projekt indywidualny?
Widełki kosztowe projektów indywidualnych są bardzo szerokie. Zwyczajowo przyjęło się wyceniać projekty na podstawie stawek za m2. Stawki te wahają się od 120 – 300 zł za m2.
Na cenę projektu wpływa bardzo wiele czynników: doświadczenie projektantów, renoma biura, powierzchnia i lokalizacja domu, zespół projektowy, zakres opracowania projektu, a nawet to, jak bardzo skomplikowana jest formalna sytuacja działki. To wszystko sprawia, że porównanie ofert różnych biur projektowych jest bardzo trudne. Dużo lepiej sprawdza się wycena projektu z podziałem na etapy wraz z oszacowaniem czasu, jaki projektanci poświęcą na każdy z nich, i określeniem liczby spotkań, oraz wskazaniem, które z etapów są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę, które do wyceny realizacji, a które są opcjonalne i mogą zostać zlecone w późniejszym terminie.
Biorąc pod uwagę te wszystkie czynniki, aktualnie można spodziewać się, że projekt małego domu wykonany w renomowanym biurze to koszt ok. 30 000 zł. Typowy projekt domu dla rodziny z dziećmi i dużym garażem to już już koszt w granicach 40 000 – 50 000 zł. A kiedy zdecydujemy się na budowę domu o mocnym, indywidualnym charakterze, o większej powierzchni, na bardziej odległej i “dzikiej” działce, powinniśmy się liczyć z wydatkiem w okolicy 100 000 zł.
Alternatywną od stawki za m2 metodą szacowania wartości projektu jest przyjęcie procentowo kwoty względem całości inwestycji. Przyjmuje się, że koszt opracowań projektowych powinien stanowić 3-5% wartości całej inwestycji.
Największe zalety:
- Czas projektantów poświęcony na opracowanie projektu
- Stały kontakt z architektami
- Dokładność dokumentacji
- Obsługa formalna dokumentów
- Architektura spełniająca w 100% nasze potrzeby
Największe wady:
- Wysoka cena
- Wydłużony czas pracy nad koncepcją
Porównanie głównych aspektów trzech możliwych rozwiązań projektowych*:
| Zakres projektu | Projekt gotowy z adaptacją | Projekt indywidualny | Projekt gotowy ze zmianami i adaptacją |
| Wizja lokalna na działce | nie ma | jest | opcjonalnie |
| Projekt koncepcyjny | nie ma | jest | nie ma |
| Spotkanie wstępne z klientem | jest | jest | jest |
| Spotkania robocze z klientem | nie ma | jest | opcjonalnie |
| Koordynacja projektu konstrukcji | nie ma | jest | jest |
| Koordynacja projektu instalacji | nie ma | jest | jest |
| Wydruk projektu | jest | jest | jest |
| Złożenie projektu do urzędu | nie ma | opcjonalnie | opcjonalnie |
| Wykonanie poprawek do uwag urzędniczych | jest | jest | jest |
| Nadzór autorski | nie ma | opcjonalnie | opcjonalnie |
| Czas biura poświęcony na projekt | 40h | 300h | 80h |
| Szacunkowa cena brutto: | 20 000 zł | 30 000-50 000 zł | 30 000 zł |
| Koszty dodatkowe: | 3 000 – 4 000 zł | 3 000 – 4 000 zł | 3 000 – 4 000 zł |
*) Kalkulacja dla domu o powierzchni ok. 200-250m2
Ile czasu trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?
Niezależnie od tego czy złożony został projekt gotowy czy indywidualny, według przepisów prawa urzędy mają 65 dni od daty złożenia wniosku na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym terminie urzędnicy mogą zgłaszać uwagi do projektu. Na odniesienie się do tych uwag architekt zwykle potrzebuje 2 do 4 tygodni, a decyzję o pozwoleniu na budowę otrzymujemy w ciągu kolejnych 2 tygodni. Na uprawomocnienie decyzji należy odczekać jeszcze 2 tygodnie i można rozpoczynać budowę. I tutaj uwaga – trzeba pamiętać, że o naszych zamiarach budowlanych urząd miasta lub starostwo informuje m.in. właścicieli sąsiednich nieruchomości, na które oddziaływać będzie budowa. Jeśli któryś z nich będzie miał zastrzeżenia, może sprzeciwić się budowie (złożyć odwołanie) przez co czas oczekiwania może ulec znaczącemu wydłużeniu. Zatem warto zawczasu zapoznać się z sąsiadami i poinformować ich o swoich planach związanych z budową domu.
Porównanie czasu (w miesiącach) potrzebnego na uzyskanie pozwolenia na budowę* :
| Rodzaj projektu | Projekt koncepcyjny | PAB + PT | Decyzja o pozwoleniu | Uprawomocnienie | Razem |
| Projekt indywidualny | 2 | 2 | 2 | 0,5 | 6,5 |
| Projekt gotowy bez zmian | 0 | 2 | 2 | 0,5 | 4,5 |
| Projekt gotowy ze zmianami | 0 | 3 | 2 | 0,5 | 5,5 |
*) W powyższym porównaniu zakładamy, że mamy prawidłowo przygotowane wszystkie formalności i dokumenty przed rozpoczęciem projektu. W praktyce, z uwagi na różne niespodziewane czynniki, można doliczyć miesiąc do powyższych terminów.
Jakie są różnice w kosztach projektów ?
Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Nie ma stałej ceny projektu, zawsze dochodzą dodatkowe koszty takie jak np.: mapa do celów projektowych, badania gruntu, opłaty urzędnicze i adaptacja projektu. Równie skomplikowana jest wycena wartości samego pomysłu na dom czy też jakości komunikacji, jak również współpracy z klientem nad projektem.
Poniżej przedstawiamy porównanie kosztów naszego projektu gotowego o powierzchni 195 m2* – dostępnego na stronie domy.kunkiewicz.eu – w wariancie ze zmianą i i bez zmian, oraz projektu indywidualnego o podobnych parametrach (zawierającego nową koncepcję, wizję lokalną i ok. 300 h pracy projektantów).
| Rodzaj projektu | Opłaty | Projekt | Adaptacja | Razem |
| Projekt indywidualny | 3 000 zł | 48 000 zł | – | 51 000 zł |
| Projekt gotowy bez zmian | 3 000 zł | 7 500 zł | 12 000 zł | 22 500 zł |
| Projekt gotowy ze zmianami | 3 000 zł | 7 500 zł | 19 000 zł | 29 500 zł |
* Projekt https://domy.kunkiewicz.eu/projekty/200zgarazem/
Podsumowanie
Jeśli masz potrzebę, aby architekt:
- poświęcił na Twój projekt 300 h,
- odwiedził działkę przed rozpoczęciem pracy,
- regularnie omawiał z Tobą postępy projektu i wspólnie z Tobą kreował i wdrażał projekt,
- a do tego nie chcesz działać w pośpiechu i jesteś gotów zapłacić 3-4% wartości całej inwestycji na projekt,
wybierz projekt indywidualny. Jeśli ciekawi Cię jak w szczegółach wygląda praca nad takim projektem – napisz, zadzwoń, skomentuj. Odezwiemy się i odpowiemy na wszelkie pytania.
Projekt gotowy wybierz wtedy, gdy twoje potrzeby spełnia któryś z projektów dostępnych w Internecie. Kup projekt gotowy i zatrudnij architekta w swojej okolicy, aby zrobił adaptację do Twojej działki.
Będzie to opcja najszybsza i najtańsza.
Jeśli natomiast szukasz kompromisu i nie chcesz tracić swojego czasu, ani płacić za czas pracy architektów, a każdy z projektów gotowych jaki już widziałeś jest “prawie” dobry, ale żaden w 100% – wybierz firmę, która oferuje sprzedaż projektów gotowych, ale można jej zlecić zarówno adaptację projektu w celu uzyskania pozwolenia na budowę jak i zmiany w samym projekcie gotowym. My również oferujemy taką opcję. Jeżeli jesteś nią zainteresowana/zainteresowany, katalog naszych projektów gotowych znajdziesz tutaj: https://domy.kunkiewicz.eu/