Ile kosztuje budowa domu w 2023?

To pytanie zadaje sobie większość osób, którzy marzą o własnym domu. Nie ma na nie jednak jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ wpływ na końcowy koszt ma wiele czynników.

Postaramy się jednak opisać jakie z nich mają największy wpływ na cenę nowych inwestycji, oraz co można zrobić, by koszty te były jak najmniejsze. 

Na potrzeby tego artykułu przyjmiemy, że budujemy dom o powierzchni 200m2, w systemie zleconym pod klucz według projektu domu katalogowego KA03 z garażem.

 

 

Dobry projekt

Bez wątpienia już na etapie pracy nad projektem indywidualnym lub wyboru projektu zapadają decyzje, które mają największy wpływ na dalsze koszty w trakcie budowy. Warto poświęcić swój czas na rozmowę z architektem, który swoją wiedzą i doświadczeniem przeprowadzi nas przez zawiłości procesu projektowego, uzyskanie pozwolenia i samą budowę. Dobry architekt wie, w jaki sposób, można niewielkimi zabiegami znacząco obniżyć cenę budowy.

 

 

 

“Protip :  szukając porad na forach i grupach budowlanych możecie znaleźć Architektów wykonujących projekt za bardzo niskie stawki. Zazwyczaj są to początkujący freelancerzy, szukający swoich pierwszych zleceń. Warto sprawdzić czy taka osoba ma doświadczenie i jaki zakres projektu oferuje, niejednokrotnie najtańsza opcja może kryć za sobą dodatkowe koszty w postaci extra płatnych usług”

 

Klienci w poszukiwaniu oszczędności mogą pomyśleć, że kupując tańszy projekt zyskają więcej, jednak nic bardziej mylnego. Dopracowany i  dokładny projekt, dostosowany do indywidualnych potrzeb Inwestora, to wyższy koszt na początku, jednak w skali całej inwestycji stanowi to promil całościowego kosztu. Zyskujemy w zamian pewność, że nasz dom będzie skrojony na miarę, idealnie do naszych potrzeb, bez zbędnych i kosztownych rozwiązań, których nie da się uniknąć kupując projekt gotowy.

Ceny za projekty gotowe to koszt od ok. 5 000 zł do 8 000 zł.

Do tego należy doliczyć adaptację projektu, tu ceny zaczynają się od 7 000 tys.

Projekty indywidualne zaczynają się od ok.  20 000 zł.

Niezbędne dokumenty, mapy do celów projektowych, usługa Geodety itd, będą kosztowały dodatkowe

5 000 zł.

 

 

Lokalizacja i warunki geologiczne

 

 

Kupując działkę pod budowę nie warto kierować się jedynie ceną za m2 działki. Dobra lokalizacja może znacząco podnieść wartość nieruchomości w przyszłości, podczas, gdy działka o zbliżonej powierzchni, ale gorzej skomunikowana, lub z trudniejszymi warunkami gruntowymi będzie tylko pozorną oszczędnością.

Dostęp do infrastruktury, takiej jak woda, kanalizacja, prąd, gaz, światłowód, a także bliskość do szkół, sklepów i innych udogodnień, wpływa na koszty budowy, ale w obecnych czasach czas i komfort jest największa wartością, dlatego tak wiele osób decyduje się na zakup wyjściowo drożej działki, ale o wyższym standardzie.

Koszt wykonania przyłączy energetycznych, wodnych i gazowych w zależności od regionu to łącznie

ok. 8 000 zł.

 

 

“Protip : Rodzaj gruntu na jakim będzie wybudowany dom bezpośrednio przekłada się na koszty. W łatwych warunkach geologicznych można zaprojektować, proste i tanie w wykonaniu ławy fundamentowe, z którymi poradzi sobie każdy Wykonawca. Na trudniejszych terenach konstruktor zaproponuje rozwiązania droższe i wymagające zatrudnienia wyspecjalizowanych ekip budowlanych. Koszt takiego posadowienia może podnieść cenę fundamentów o nawet 300%.”

 

Przykładowo wykonanie fundamentów dla domu o powierzchni ok 200 m2 to ok. 60 000 zł w technologii ław fundamentowych lub niemal dwa razy więcej do 120 000 zł. w wypadku budowy płyty fundamentowej. 

Dlatego tak ważne jest wykonanie badań gruntu przez specjalistyczne firmy geologiczne. Wartościowe i dokładne badania pozwalają na dostosowanie procesu budowlanego do konkretnych warunków działki, co przekłada się na bezpieczeństwo budowy, jakość konstrukcji i oszczędność kosztów i materiałów. Przeprowadzenie tych badań jest kluczowe i zaleca się je przed rozpoczęciem budowy każdej nieruchomości. Ceny takich badań zaczynają się od ok. 5 000 zł

Przykładem trudnych warunków gruntowych jest działka na której powstał dom naszego projektu pod Warszawą. Zastaliśmy tam teren z wysokim poziomem wód gruntowych i wtórnym nasypem ziemnym. Po wykonaniu badań koniecznym okazało się wykonanie płyty fundamentowej, co znacząco podniosło koszt.

W przypadku innego naszego projektu domu na zboczu w Lublinie, działka z bardzo dużym spadkiem wymusiła na nas zaprojektowanie dodatkowej kondygnacji, co oczywiście przełożyło się na wyższą cenę końcową.

 

 

 

Materiały budowlane i technologia

 

 

Kosztem którego nie będzie widać po wykończeniu i zamieszkaniu w domu, a który ma ogromy wpływ na całościową cenę są materiały budowlane. W trakcie procesu projektowego w porozumieniu z konstruktorem klienci mają możliwość doboru materiałów budowlanych, tak aby spełnić wymogi techniczne konstrukcji i wymagania budżetowe Inwestora. Gama produktów jest na tyle szeroka, że każdy znajdzie taki materiał, który będzie odpowiadał jakością i ceną. 

Dla naszego przykładowego domu o powierzchni 200 m2 ceny w 2023 kształtują się następująco:

• materiały budowlane potrzebne do wzniesienia budynku w stanie surowym otwartym – ok. 80 000 zł
• konstrukcja dachu i pokrycie dachowe – ok. 50 000 zł
• stolarka okienna i drzwiowa – ok. 70 000 zł
• posadzki i tynki – ok. 30 000 zł
• ocieplenie i wykonanie elewacji w tynku cienkowarstwowym  – ok. 40 000 zł

 

 

 

“Protip : To w jakiej technologii zostanie wzniesiony dom ma kluczowy wpływ na koszty. Zazwyczaj do kosztorysów przyjmuje się budowę w tradycyjnej technologii murowanej, ale coraz bardziej na popularności zyskuje np. technologia szkieletowa, szybsza i tańsza w realizacji. Warto rozważyć też mniej znane w Polsce technologie, np. budowę z prefabrykatów, kontenerów, keramzytu czy betonu konopnego.”

 

Wybór rozwiązań instalacyjnych, zastosowanie systemów ekologicznych w domu, dodatkowe urządzenia również podnoszą koszty. W tej kwestii warto zasięgnąć języka specjalistów, czyli projektanta instalacji sanitarnych, z pewnością pomogą dobrać urządzenia tak, żeby zadowolić oczekiwania Inwestorów i zbytnio nie uszczuplić ich portfeli.

W domu jednorodzinnym konieczne jest wykonanie instalacji:

• wodno-kanalizacyjnej – ok. 60 000 zł
• elektrycznej – ok. 20 000 zł
• wentylacji mechanicznej (lub grawitacyjnej) – ok. 20 000 zł

 

 

 

Robocizna

 

 

W zależności od regionu Polski koszty robocizny będą różnić się diametralnie. Mając gotowy projekt warto skontaktować się i przesłać go do wyceny kilku firmom, dla porównania cen. Najlepiej sprawdzi się ekipa wybrana z polecenia, zyskamy pewność, że prace będą wykonane sprawnie i zgodnie z umową.

 

 

“Protip: co to jest SSO – Stan surowy otwarty to faza budowy, w której budynek jest w pełni wzniesiony konstrukcyjnie, czyli posiada fundamenty, ściany, stropy i pokrycie dachowe.

co to jest SSZ – Stan surowy zamknięty to faza następująca po SSO, kiedy budynek jest wyposażony w stolarkę okienną i drzwi zewnętrzne.”

 

Ceny robót dla naszego przykładowego domu kształtują się następująco:

Stan surowy otwarty- ok. 100 000 zł

Dach i stolarka okienna – 50 000 zł

Elewacja od 20 000 zł dla tynku cienkowarstwowego do 70 000 zł za elewacje z płytek ceglanych,lub drewna

Można zatem przyjąć, że Wykonawcy za swoją pracę do stanu surowego zamkniętego z elewacją zainkasują od 180 000 zł do 230 000 zł. 

 

 

Standard wykończenia

 

Ten punkt obejmuje największe rozbieżności cenowe. Nie da się jednoznacznie określić ile kosztuje wykończenie wnętrz, ze względu na duże różnice w cenach poszczególnych materiałów, począwszy od rodzaju podłóg, skończywszy na armaturze łazienkowej.

 

“Protip : Warto już na etapie projektowania architektonicznego budynku zacząć pracę nad projektem wnętrz, ponieważ szczegółowa koncepcja aranżacji może wpłynąć na pewne zmiany w projekcie architektonicznym. Unikniemy dzięki temu kosztownych zmian na budowie i niepotrzebnych przeróbek.”

 

Można przyjąć, że minimalny koszt wykończenia to ok. 1500zł / m2, jest to kwota obejmująca jedynie niezbędne minimum pozwalająca zamieszkać w domu. Dla naszego przykładowego domu o powierzchni 200 m2, będzie to koszt. 300 000 zł. Górną granicę trudno określić, ale na przykładzie naszych innych projektów możemy przyjąć, że aby uzyskać taki efekt musimy zapłacić już ok 2500zł/m2.

 

 

 

W innym przypadku za wykończenie w takim standardzie zapłacimy ok 3200zł/m2

 

 

 

Koniunktura na rynku mieszkań i domów

Zawirowania w światowej polityce, kryzys gospodarczy, inflacja, pandemia COVID-19 to niektóre z czynników jakie miały wpływ na całościową cenę budowy.

Obecnie spowolniona przez wymienione wyżej czynniki gospodarka, powoli wraca na właściwe tory i  branża projektowa oraz  budowlana zaczyna przypominać tę sprzed 2022 r, jednak do normalności nam jeszcze daleko.

Musimy przywyknąć do sytuacji, gdzie jedno wydarzenie na świecie, pociąga za sobą lawinę innych, które finalnie odbijają się na zwykłym konsumencie. Wojna, zerwane łańcuchy dostaw. czy lockdown może skutecznie sparaliżować całą branżę i diametralnie zmienić ceny z dnia na dzień.

Porównując ceny materiałów i usług z roku 2020 i 2023 ceny wzrosły aż o 30%.

 

 

Podsumowanie

 

Podsumowując, w 2023 budowa domu o powierzchni 200m2, w systemie zleconym, z wykończeniem wnętrz będzie kosztowała ok. 1 070 000 zł, co daje nam stawkę ok 5350 zł/m2, z czego : 

• Stan surowy otwarty – 500 000 zł
• Stolarka okienna i drzwiowa – 90 000 zł
• Ocieplenie i elewacja – 60 000 zł
• Instalacje wewnętrzne – 110 000 zł
• Posadzki, tynki, zabudowy GK – 40 000 zł
• Wykończenie wnętrz – 270 000 zł

Dodatkowymi kosztami nieujętymi powyżej są:

 

• Utwardzenia, opaski, taras i ogrodzenie działki – 80 000 zł
• Projekt i założenie ogrodu – 60 000 zł

Są to etapy, które zazwyczaj Klienci odkładają w czasie na kolejne sezony, kiedy zgromadzą odpowiedni budżet i czas np. na założenie ogrodu. Dlatego warto skorzystać z usługi projektanta zieleni już w trakcie projektu architektonicznego. Firma projektowa zaproponuje materiały, dobierze rośliny odpowiednie do otoczenia i klimatu, a nawet założy za nas ogród.

 

Ale pytanie jak te ceny przekładają się na stawki za większe domy? Przeanalizowaliśmy dwie realizacje naszych projektów  i wygląda to następująco: